長期修繕計画が必要な理由とチェックすべき項目

長期修繕計画とは

長期修繕計画とは、30年間で想定される工事費用を算出の上、それに相応する資金計画を試算し収支計画を検討した書類のことで、修繕積立金徴収額の根拠ともなる重要なものです。長期修繕計画の作成は管理組合の義務とされており、集会の場などで度々耳にすることがあると思います。長期修繕計画のないマンションでは場当たり的な修繕対応となりやすく、修繕が急を要しかつ手元資金がないケースなどでは、区分所有者に対し、一時金の費用負担が求められることも考えられます。

長期修繕計画の見方と確認項目

長期修繕計画書は大別して以下の３つの項目で構成されています。

住戸別修繕積立金一覧表

部屋タイプ別の修繕積立金額と年間の総額が記載されたものです。これで修繕をするための資金がわかります。

修繕項目明細書

30年間で想定される修繕工事内容と修繕周期を一覧表にしてまとめたものです。これでどのような工事が予定されているのかがわかります。

長期修繕計画総括表

30年間のスケジュール表に工事内容とその修繕周期、工事金額をあてはめて年間総額と30年間の累計を算出し、支出を計算します。また、年度毎に修繕積立金の貯蓄額を計上しこれを収入とします。収入(積立金)から支出(修繕費)を差し引きすることで、資金の流れを把握することができます。長期修繕計画の見直しを目的に作成された計画書では、修繕積立金改定プランが作成される場合があります。これは修繕費によって資金が足りなくなる場合の修繕積立金増額プランとなります。

長期修繕計画は定期的な見直しが必須

長期修繕計画書はマンションの販売時にデベロッパーが作成します。しかし、この計画通りに修繕を進めているマンションはごく少数です。年月の経過とともに計画と実施工事との乖離が大きくなっていくと、形骸化した計画書となってしまうため適宜見直しが必要です。また、大多数のマンションおいて、長期修繕計画は積立金額の段階的な増額を想定し作成されていますが、増額にはマンション総会での議決など手間が掛かることから、修繕積立金が計画通りに増額されていないこともあります。そのようなケースでは、予定されている工事と収支が合うのかを事前に確認・検討する必要に迫られると思います。

理想的な長期修繕計画とは

長期修繕計画総括表では、ある年度で支出(修繕費)の累計が収入(積立金)の累計を上回れば資金が足りなくなったことを示します。その計画を予定どおりに実行するならば、区分所有者からショートした資金の一時負担金を徴収するか、金融機関から融資を受けるなどの方策を講じなくてはなりません。しかし、一時負担金の徴収は合意形成の難易度が高く、また、大規模修繕の目的を資産価値の維持・向上とするならば、借入金を抱えたマンションの状況は望ましいとはいえません。

支出が収入を上回らず、期間を通して資金がショートしない計画が求められますが、短絡的にコストカットするだけでは必要な修繕をも削りかねない計画となってしまいますので、工事内容、工事金額、修繕周期、修繕積立金を総合的に検討する必要があります。