株式会社アービック建設

まずは理事会メンバーで協議し、理事会として大規模修繕工事への意思を明確にします。具体的には、大規模修繕工事を専門に検討する修繕委員会のメンバーを区分所有者の中から選任することになりますが、あくまでも判断は理事会に委ねられます。また、状況により理事会が修繕委員会を兼ねるケースもあります。

工事範囲を決定するためには、建物の現状を把握する必要があります。そこで、建物の専門家に依頼して、マンション劣化状況の調査を実施します。設計管理方式の場合は、契約したコンサルティング会社へ建物調査業務も依頼することができますが、責任施工方式の場合は、いずれ見積依頼をする数社の中から調査の依頼先を選ぶか、管理会社などに依頼をします。

大規模修繕の工事予算を把握するために各社に見積もりを依頼します。施工会社から見積書が提出されましたら、修繕積立金残高や別途予定されている大型工事との兼ね合いなども勘案しながら、今回の大規模修繕工事で掛けられる予算を検討しなければなりません。また、本工事費のほか、工事期間中に必要となる追加修繕に備え、予備費用の予算化も検討します。

単に各社の見積金額の多寡だけでは、採用業者の絞り込みは難しいかと思います。そこで、見積もりに参加した企業の担当者に、会社概要や工事内容についてのプレゼンテーションを依頼します。工事に付帯する保証やアフターフォロー等のサポート体制も確認し、修繕委員会と理事会の意見をまとめて発注先を選定します。

工事内容、発注先、予備費を含む工事予算、想定される工事スケジュールなどの詳細が決定しましたら、総会の日時を決めて議案書の作成を行います。議案書は提携している管理会社やマンション管理士等に依頼するのが一般的です。決議は管理規約や議案内容によっても異なりますが、過半数もしくは４分の３以上の賛成が必要です。

施工会社と協議し説明会の日程を決めます。説明会では事前配布する説明会資料に沿って施工会社から居住者様へ向けて工事内容や留意事項の説明を行います。また、説明会当日は質疑応答の時間を設け、居住者様の工事に対する疑問や不安な点などの意見・疑問を洗い出し、それらを可能な限り工事に反映させることで、着工後もスムーズに作業を進められるようになります。

総会で承認決議がされましたら、施工業者と工事請負契約を締結します。契約書には契約金額、工事期間、着手金や完工金の支払時期が記載されますので、総会決議事項と相違がないかチェックが必要です。可能であれば事前に契約書の原案をもらい、目を通しておくとよいと思います。

工事着工前の注意点として、工事に関連する申請手続きや近隣への着工挨拶は、余裕をもって施工会社に対応してもらうことが重要です。とくに足場が道路に越境してしまう場合の道路占用許可は、承認までに時間がかかるケースがあります。また、工事期間中は施工会社で行う検査がありますので、理事会の日程とあわせて実施することで、工事の確認が可能です。工事完了後は、施工写真や施工保証書等をまとめた竣工図書が施工会社から提出されます。