１、まさに寝耳に水！！１年後の大規模修繕の実施に向けて話し合うことに
築12年が経過したからと言ってマンションのどこもかしこも一斉に悪くなる訳ではありません。すなわち工事の種類ごとに優先順位をつけて予算に合わせたパッケージプランを設計するのです。長期修繕計画はあくまでも目安です。具体的には外壁や屋上防水の修繕を先行して実施し、劣化状態が比較的に見受けられず漏水などの事故に繋がりにくい廊下や階段床面のシート貼り替え工事は、見送ることとして予算内で工事を実施することが可能になりました。
２、この見積は本当に妥当？他社の見積のチェックをしてほしい
ある管理組合様で給水設備である受水槽の改修工事を検討しておられました。工事内容は受水槽を解体し、給水方式を増圧給水方式に変更し受水槽の跡地を駐車場へ改修するというものでした。
見積を提出して、しばらくすると管理組合様から工事内容の説明で理事会に出席してほしいとの依頼がございました。そこでざっくばらんにお話を伺ってみると当社と他社の見積金額に倍近い金額の差があり、管理組合様もこの結果を受け、単純に金額で決めてしまってよいものかどうか判断に迷っておられたのとのことでした。
他社様の見積内容は、名の知れた業界大手の会社様だけあって工事費に過度な経費が乗ってしまっておりました。そこは致し方ないにしろ、この規模の工事では不必要な仮設の現場事務所など当社から見たらオーバースペックな資材まで計上されておりました。
３、築45年の賃貸マンション建て替えかリニューアルか？！
事業用マンションの相談事例のご紹介です。オーナー様のT様は、築45年のマンションを所有されていました。老朽化により空室が増え、賃料は下落傾向。設備も古く、このままでは改修工事費ばかりが増え続け、賃貸事業が厳しくなることは目に見えていました。
オーナー様は建て替えをご検討されていましたが、弊社では骨組みはそのままに現代のニーズに合うように間取りから外装まで作り変える『フルリノベーション』をご提案。その理由は次のとおりです。
- １、構造躯体が頑丈で、きちんと耐震改修をすることで充分に活用できる状態だったこと。
- ２、ＲＣ造の建物は取り壊しにも多額の費用がかかること。
- ３、一度取り壊してしまうと法令の制限の改正により、既存の４階建ではなく３階建までしか建築できず、利回りが悪化すること。
- ４、築年数が古くてもリノベーションにより充分に人気物件に再生、賃料アップ実現してきた実績があること。
フルリノベーションをご決断いただき、約10ヶ月かけて立ち退き交渉も完了、工事が行われました。リノベーション後、居室にはアクセントクロスや最新の住宅設備を導入、共用部にはエレベーターやエントランスのオートロック、防犯カメラなどお部屋探しのお客様が重視される設備を導入しました。今回のリノベーションにより、同物件では築45年でありながら賃料もアップ、投資利回りは11.3％を実現しています。
多くのマンションでの同様ですが長期修繕計画では12年に一回大規模修繕工事が予定されております。そちらの管理組合様でもたしかに、築12年で大規模修繕工事が予定されておりました。しかし予定はあくまで予定。大規模修繕の予算を確保するためには、定期的に積立金を値上げしていくことが必要だったのです。しかし今まで、そのようなことをされてこなかった管理組合様は戸惑われました。もし予定通りの大規模修繕工事を実施するには、各区分所有者様からの一時負担金（1世帯当り数十万）か金融機関からの借り入れをするしか選択肢がないように思われました。